火山视频与搜狗输入法Emoji下的北京楼市观察，银十开局的市场冷暖分析
界面新闻记者 |
北京房地产市场在国庆长假期间展现出活力，延续了8月楼市新政后的回暖态势。随着利好政策的持续发酵，开发商在9月已开始加快推盘节奏，布局“金九银十”，也出现了一些热销楼盘。
不过，与一些项目热卖形成对比的是，依然有一些项目遭到市场冷遇。多位业内人士接受界面新闻采访时指出，未来这种分化态势将延续。
项目冷热不均
今年十一黄金周期间，北京新房市场延续了9月以来的向好态势，尤其是一些热门楼盘，日均到访超百组。
中建·运河玖院销售经理翟晓虎对界面新闻表示：“今年国庆黄金周期间，我们每天到访客户大概120到130组，期间合计现场认购口径约5.6亿元。”
中建·运河玖院由中建玖合打造，定位高端改善住宅，位于北京市通州区地铁6号线北运河东站附近，主打稀缺滨水资源与第四代住宅标准，项目自拿地开始就备受关注。项目9月20日正式开盘，当日即售出573套房源。
翟晓虎表示：“目前正在销售的是项目一期，一期还有一些房源预计10月中下旬取证。项目二期目标是今年四季度取证，开盘时间目前还不好说。”
招商蛇口一位大客户经理对界面新闻表示：“目前通州片区主力成交的新房有运河玖院、朝棠揽阅、云璟揽阅和和璀璨公元，这四个项目基本上包揽了通州区80%以上的网签占比，后三个都是我们招商的项目。国庆期间这三个项目成交都不错，朝棠揽阅卖的最多，毕竟新开的楼盘，房源比较充足。”
招商云璟揽阅一位置业顾问对界面新闻说：“我们项目2025年3月2日开盘，开盘后自3月起，连续三个月位列通州区新房销售面积、金额、套数冠军。目前已进入尾盘销售阶段，可选楼层已经不多。”
同样位于通州梨园区域，与云璟揽阅毗邻的花语璟云销售情况却不甚乐观。花语璟云一位置业顾问对界面新闻表示：“国庆期间我们楼盘卖得还可以吧，卖了将近二十套房，比一些热销的楼盘肯定是差一些。”
花语璟云由中铁建开发，于2025年8月24日开盘。前有云璟揽阅的热销，后面再加上运河玖院吸引了潜在购房者的目光，花语璟云开盘时间略显得不合时宜。
合硕机构首席分析师郭毅在接受界面新闻采访时说：“通州梨园区域属于老城区，区域内已经多年没有新盘入市。云璟揽阅上市的时候，周边其实是没有竞品的。云璟揽阅解决了该区域大部分改善性需求，所以去化速度相对来说更快一些。而与运河玖院相比，花语璟云又难以吸引主城外溢这部分购房家庭需求，所以导致去化速度较慢。”
“实际上，花语璟云那块地本来招商是想拿下的，因为云璟揽阅卖的比较好，招商想拿这块地开发二期。”一位知情人士对界面新闻表示。不过，花语璟云是中铁建阔别北京市场三年后，重回北京市场的关键一子。因此最终溢价率达22%，中铁建还是心甘情愿将它收入怀中。然而，中铁建回京首战打得并不漂亮。北京市住建委信息显示，截至2025年10月9日，花语璟云已签约套数仅为20套。
值得注意的是，为了把握十一黄金周的契机，一些开发商蓄势和促销动作不断，推出特价房、折扣房、家电赠送及物业费减免等促销手段。10月6日，位于北京市朝阳区朝观天珺一位置业顾问表示：“明后天（10月7、8日）复访成交的，可以赠送额外一年的物业费。”开发商意欲抓住十一黄金周最后两天的时间促成成交。
分化态势将延续
对于北京楼市来说，市场的分化已经成为一种常态。招商蛇口上述大客户经理对界面新闻表示：“北京现在新房市场二级分化太严重了，最近这几年越来越明显。好的项目卖的很火，差的项目卖不动，降价都难卖。卖的好的项目20%的楼盘占比但是却实现了整体80%的成交量，说的一点都不过分。”
对于未来的市场表现，中原地产首席分析师张大伟对界面新闻分析指出，9月份一线城市稳步放量，同比和环比齐增，北京、上海、深圳得益于限购松绑等政策，成交稳中有增。核心城市因新增供应增加和需求坚实，“好城市+好房子”仍有一定的市场机会。整体看，2025年在9月市场相比7-8月企稳升温后，10月整体市场依然会维持相对热度，但远不如2024年的新政后爆发状态，所以预计2025年10月的热点城市成交量会环比同比明显下行。当下楼市依然在逐步企稳中，需要更多政策维护市场稳定。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复。
“银十”开局恰逢国庆中秋双节假期，9月底开发商推盘节奏已有所加快，叠加国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，核心城市或优质项目热度较节前有所回升。但整体来看，由于去年国庆假期受9.26新政带动市场明显好转，今年假期市场热度相比去年仍有一定差距。
从北京市场来看，新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量有所好转，但整体市场氛围较平淡。网签成交量来看，根据中指数据，9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%。国庆假期期间(10月1-8日），北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52%。
曹晶晶指出，整体来看，国庆中秋假期期间楼市整体表现较为平淡，但北京等核心城市优质项目保持较高热度。结合上半年多家头部房企获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，预计“银十”市场将延续分化态势。
